各县区发展改革局、住建局、市场监管局：

为切实加强我市物业服务收费管理，维护业主、物业使用人和物业服务人合法权益，根据省发展改革委、省住建厅、省市场监管局《关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》（甘发改价格〔2023〕5号）精神，市发展改革委会同市住建局、市市场监管局制定了《武威市物业服务收费管理实施办法》，经市政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻执行。

武威市发展和改革委员会   武威市住房和城乡建设局  

武威市市场监督管理局

2024年7月4日

武威市物业服务收费管理实施办法

第一章　总　则

第一条为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《甘肃省物业管理办法》《甘肃省发展和改革委员会甘肃省住房和城乡建设厅甘肃省市场监督管理局关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》等法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业服务人（包括物业服务企业和其他物业管理人）按照物业服务合同约定，在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，向业主或物业使用人所收取的费用。专有部分内的维修、保养或其他服务不在物业服务收费范围内。

第三条建设单位、业主（业主委员会）按照相关法律法规通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务人；物业服务人应当开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等价格违法行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章　物业服务收费管理

第四条物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

市发展改革委会同市住建局、市市场监管局负责制定全市物业服务收费政策，指导、协调全市物业服务收费的管理监督工作，负责凉州区实行政府指导价管理的物业服务收费标准制定具体工作。凉州区发展改革局会同区住建局、区市场监管局负责所辖区域内物业服务收费日常监督管理工作。各县发展改革部门会同同级住建部门、市场监管部门负责本行政区域内实行政府指导价管理的物业服务收费标准制定具体工作和物业服务收费日常监督管理工作。各级住建部门负责物业服务质量监督管理，督促物业服务人提供质价相符的服务，建立物业服务行业守信联合激励和失信联合惩戒机制。各级市场监管部门负责对本行政区域内超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等违法违规行为进行查处。

第五条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区（含保障性住房）物业服务收费标准实行政府指导价。成立业主委员会具备协商议价条件的除外。普通住宅以外（高级公寓、度假村、办公及各类商业用房等）的建筑物物业服务收费实行市场调节价。

第六条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县发展改革部门会同同级住建部门、市场监管部门根据物业服务质量等级，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。

第七条实行政府指导价管理的普通住宅物业服务费收取标准，由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务标准，选择合理服务等级，在政府指导价标准内拟定并在商品房买卖合同中与买受人予以约定。

第八条实行政府指导价的普通住宅，物业服务人应当自第一套房屋交付使用之日起两年内向当地住建部门申请物业服务等级评定，根据评定的服务等级在对应的政府指导价范围内确定具体收费标准后报同级发展改革、住建、市场监管部门备案。

第九条物业服务人与物业买受人签订的物业服务合同中应明确约定物业服务质量等级、服务内容、服务收费标准。同一物业管理区域内相同等级的物业服务，其收费标准应当保持一致。

第十条　实行政府指导价的普通住宅，物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，应当征求业主共同意见。收费标准调整意见应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意后生效。  

第十一条实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

第十二条物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条实行包干制的物业服务费，包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的物业服务费，所预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。

第十四条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务人固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主大会同意的其它费用。依法应当从专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期内的维修和更换，应由开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。

第十五条物业服务费用根据物业的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

（一）已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；

（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；

（三）尚未出售的，按照经不动产登记管理机构审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

第十六条已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费应当由开发建设单位承担。已交付给物业买受人，物业服务费自物业交付之日起次月计收；已符合交房条件，开发建设单位或物业服务人已通知物业买受人，物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付手续的，物业服务费自通知之日起次月计收。

第十七条开发建设单位出售物业时，承诺或者与买受人约定减免物业服务费的，减免部分由开发建设单位承担。

第十八条业主或者物业使用人办理房屋交付手续后未入住或入住后不使用连续超过6个月的房屋，业主或者物业使用人应提前书面提出申请，经物业服务人确认后，从第7个月开始，物业服务费按70%交纳，但不得因此而增加其他业主的负担。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。

第十九条业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。

第三章　其他收费管理

第二十条　物业管理区域内的水、电、气热等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热企业应抄表到户、服务到户，严格按照政府规定的销售价格向终端用户收取水电气暖费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主加收其它费用，对具备表计条件的终端用户，应按政府规定的销售价格执行；对不具备表计条件的终端用户，应由终端用户公平分摊。

第二十一条物业管理区域内供水供电供气供热管线及配套设备设施，应依法依规移交给供水供电供气供热企业实行专业化运营管理，服务过程中产生的损耗由供应单位承担。暂时未移交给供水供电供气供热企业的公用设施和配套设施及物业公共部位（不含二次供水加压调蓄、供暖加压换热等设施设备）的运行维护费用等，应通过物业费、租金或公共收益解决，不得以水电气暖费用为基数加收服务类费用。

第二十二条物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。

第二十三条物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《武威市住宅小区机动车停放服务收费管理实施细则》有关规定执行。

第二十四条业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业服务人，物业服务人应当告知业主房屋装修时应注意的事项以及双方的权利、义务、责任（包括损坏共用部位、共用设施设备的赔偿或修复及装修押金等）。装修产生的垃圾如委托物业服务人清运的应支付相关费用，费用标准由双方协商约定。

第二十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意，并按照有关规定办理手续。其他经营主体交纳的租金或其他收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定确定使用范围。

第二十六条物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。

第四章　收费行为规范

第二十七条物业服务人在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十八条物业服务收费实行明码标价。物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务人名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据以及市场监管、住建部门的投诉举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、物业服务项目收支情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第二十九条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额支付物业服务费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。逾期不支付的，物业服务人可依法追缴。成立了业主大会的，其业主委员会有义务督促业主支付。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费等费用。

第三十条各级发展改革部门、住建部门、市场监管部门依据职责，依法对物业服务企业进行监督管理。在监督检查、价格成本监审过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、合同文件以及其他资料，不得弄虚作假。

第五章附　则

第三十一条本办法自印发之日起施行，有效期三年。《武威市发展和改革委员会武威市住房和城乡建设局关于重申全市住宅小区物业服务收费有关问题的通知》（武发改价管〔2017〕708号）、《武威市发展和改革委员会武威市住房和城乡建设局关于发布武威市普通住宅物业服务收费标准的通知》（武发改价管〔2019〕233号）、《武威市发展和改革委员会武威市住房和城乡建设局武威市市场监督管理局关于进一步规范普通住宅物业服务收费有关事项的通知》（武发改价格〔2022〕248号）同时废止。

第三十二条本办法由市发展改革委、市住建局、市市场监管局在各自职权范围内负责解释。

附件：武威市区普通住宅物业服务收费指导标准

附件：

武威市区普通住宅物业服务收费指导标准